La résidence secondaire : quelles exonérations fiscales lors de sa vente ?
Publié le :
22/10/2026
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La vente d’une résidence secondaire pose la question relative à l’imposition d’une éventuelle plus-value immobilière, lorsque le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition.
Contrairement à la résidence principale, qui bénéficie en principe d’une exonération totale, la résidence secondaire est soumise à un régime fiscal spécifique.
Certaines exonérations peuvent toutefois s’appliquer, selon la durée de détention du bien, le montant de la vente, la situation personnelle du vendeur ou l’utilisation du prix de cession.
Résidence principale et résidence secondaire : une différence fiscale importante
En matière de plus-value immobilière, la résidence principale bénéficie d’un régime particulièrement favorable, puisque le propriétaire qui vend le logement qu’il occupe effectivement et habituellement à titre principal, s’il réalise une plus-value, est en principe exonéré d’impôt.
A contrario, pour une résidence secondaire, un logement vacant, un bien locatif ou encore un bien détenu pour les vacances, la plus-value est en principe imposable.
Pour rappel la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après prise en compte de certains frais et travaux, lorsque les conditions sont réunies.
Elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une imposition globale de 36,2 %. Une taxe supplémentaire peut également s’appliquer lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
L’exonération liée à la durée de détention
La principale exonération applicable à la vente d’une résidence secondaire dépend de la durée de détention du bien.
Un abattement progressif s’applique à partir de la sixième année de détention, et permet de réduire progressivement la plus-value imposable.
L’exonération totale d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention.
En revanche, l’exonération totale de prélèvements sociaux n’est acquise qu’après 30 ans de détention.
Ainsi, un propriétaire qui vend une résidence secondaire détenue depuis plus de 22 ans peut ne plus payer d’impôt sur le revenu au titre de la plus-value, mais rester redevable des prélèvements sociaux jusqu’à la 30ème année.
La première vente d’un logement autre que la résidence principale
Une exonération particulière peut s’appliquer lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, et concerne notamment la vente d’une résidence secondaire, sous réserve de respecter plusieurs conditions.
Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente.
Il doit également réemployer tout ou partie du prix de cession dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale. Ce réemploi doit intervenir dans un délai de 24 mois à compter de la vente.
L’exonération est alors proportionnelle au montant effectivement réinvesti. Ainsi, si seule une partie du prix de vente est utilisée pour acheter la résidence principale, l’exonération ne portera que sur la fraction correspondante de la plus-value.
Les autres cas d’exonération possibles
Une vente peut être exonérée lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Cette limite s’apprécie en principe par vendeur.
Certaines personnes âgées ou invalides, disposant de revenus modestes, peuvent également bénéficier d’une exonération, sous conditions tenant notamment à leur revenu fiscal de référence et à leur situation au regard de l’impôt sur la fortune immobilière.
Des exonérations spécifiques existent aussi en cas d’expropriation, de cession à un organisme chargé du logement social ou encore dans certaines opérations de partage.
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